R.Gazete No: 33210
R.G. Tarihi: 31.03.2026
Kişisel Verileri Koruma Kuramımdan:
Toplu Yapılarda Apartman/Site Sakinlerine Ait Borç
Bilgilerinin Ortak
Yerlere Asılması Hakkında İlke Kararı
Karar No: 2026/348
Karar Tarihi: 18/02/2026
Bilindiği üzere, apartman/site yönetimi süreçlerinde çeşitli
kişisel veri işleme faaliyetleri gerçekleştirilmektedir. Bu kapsamda bilhassa
apartman sakinlerinin aidat/avans/demirbaş gideri ve benzeri borçlarına yönelik
duyuru yapılması ve diğer apartman sakinlerinin bilgilendirilmesi amaçlarıyla
bu kişilere ait ad, soyadı, daire numarası bilgisi, borcun miktarı, ödeme
gecikme süresi, ödeme gecikme dönem sayısı, daire sahiplik/kiracılık bilgisi
gibi kişisel veri niteliğini haiz bilgilerin yer aldığı listelerin/dokümanların
asansörler, bina girişleri, bina koridorları gibi ortak yerlere asıldığı
bilinmekte olup bu hususta kamuoyunun bilgilendirilmesi ve konuya ilişkin
olarak Kişisel Verileri Koruma Kurulu (Kurul) tarafından ilke kararı alınması
gereği hasıl olmuştur.
Bu çerçevede ilgili mevzuat hükümleri incelendiğinde;
• 6698
sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu'nun (Kanun) 3 üncü maddesinin
birinci fıkrasının (d) bendinde "kişisel
veri"; "kimliği belirli veya belirlenebilir gerçek kişiye
ilişkin her türlü bilgi", (e) bendinde "kişisel verilerin
işlenmesi"; "kişisel verilerin tamamen veya kısmen otomatik
olan ya da herhangi bir veri kayıt sisteminin parçası olmak kaydıyla otomatik
olmayan yollarla elde edilmesi, kaydedilmesi, depolanması, muhafaza edilmesi,
değiştirilmesi, yeniden düzenlenmesi, açıklanması, aktarılması, devralınması,
elde edilebilir hâle getirilmesi, sınıflandırılması ya da kullanılmasının
engellenmesi gibi veriler üzerinde gerçekleştirilen her türlü işlem''1, (ğ)
bendinde "veri işleyen"; "Veri sorumlusunun verdiği
yetkiye dayanarak onun adına kişisel verileri işleyen gerçek veya tüzel
kişi", (h) bendinde "veri kayıt sistemi"; "kişisel
verilerin belirli kriterlere göre yapılandırılarak işlendiği kayıt sistemi
", (ı) bendinde ise "veri sorumlusu"; "kişisel
verilerin işleme amaçlarını ve vasıtalarını belirleyen, veri kayıt sisteminin
kurulmasından ve yönetilmesinden sorumlu olan gerçek veya tüzel kişi " olarak
tanımlanmıştır.
• Kanun'un
"Genel ilkeler" başlıklı 4 üncü maddesinde, kişisel verilerin ancak
bu Kanun'da ve diğer kanunlarda öngörülen usul ve esaslara uygun olarak
işlenebileceği ve kişisel verilerin işlenmesinde "a) Hukuka ve
dürüstlük kurallarına uygun olma, b) Doğru ve gerektiğinde güncel olma, c)
Belirli, açık ve meşru amaçlar için işlenme, ç) İşlendikleri amaçla bağlantılı,
sınırlı ve ölçülü olma, d) İlgili mevzuatta öngörülen veya işlendikleri amaç
için gerekli olan süre kadar muhafaza edilme." şeklinde sayılan
ilkelere uyulmasının zorunlu olduğu düzenleme altına alınmıştır. Anılan madde
hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere; kişisel verilerin işlenmesinde her hal ve
şartta Kanun'un 4 üncü maddesinde sayılan genel ilkelere uyulması hukuki bir
gerekliliktir. Bu kapsamda belirtmek gerekir ki; kişisel verilerin "işlendikleri
amaçla bağlantılı, sınırlı ve ölçülü olma"sı ilkesine göre;
işlenen kişisel veriler belirlenen amaçların gerçekleştirilmesi için elverişli
olmalıdır ve kişisel veri işleme amacının gerçekleştirilmesiyle ilgili olmayan
kişisel veriler işlenmemelidir. Ölçülülük ilkesi ise; kişisel veri işleme ile
gerçekleştirilmesi istenen amaç arasında makul bir dengenin kurulması yani
kişisel veri işlemenin, amacı gerçekleştirecek ölçüde olması anlamına
gelmektedir.
• Kanun'un
5 inci maddesinde ise kişisel verilerin ilgili kişinin açık rızası olmaksızın
işlenemeyeceği, ikinci fıkrasında anılan fıkrada belirtilen şartlardan (-Kanunlarda
açıkça öngörülmesi, -Fiili imkânsızlık nedeniyle rızasını açıklayamayacak
durumda bulunan veya rızasına hukuki geçerlilik tanınmayan kişinin kendisinin
ya da bir başkasının hayatı veya beden bütünlüğünün korunması için zorunlu
olması, -Bir sözleşmenin kurulması veya ifasıyla doğrudan doğruya ilgili olması
kaydıyla, sözleşmenin taraflarına ait kişisel verilerin işlenmesinin gerekli
olması, -Veri sorumlusunun hukuki yükümlülüğünü yerine getirebilmesi için
zorunlu olması, -İlgili kişinin kendisi tarafından alenileştirilmiş olması,
-Bir hakkın tesisi, kullanılması veya korunması için veri işlemenin zorunlu
olması, -İlgili kişinin temel hak ve özgürlüklerine zarar vermemek kaydıyla,
veri sorumlusunun meşru menfaatleri için veri işlenmesinin zorunlu olması) birinin
varlığı halinde, ilgili kişinin açık rızası aranmaksızın kişisel verilerinin
işlenmesinin mümkün olduğu düzenlenmiştir.
• Kanun'un
"Veri güvenliğine ilişkin yükümlülükler" başlıklı 12 nci maddesinin
birinci fıkrasında veri sorumlusunun kişisel verilerin hukuka aykırı olarak
işlenmesini, kişisel verilere hukuka aykırı olarak erişilmesini önlemek ve
kişisel verilerin muhafazasını sağlamak amacıyla uygun güvenlik düzeyini temin
etmeye yönelik gerekli her türlü teknik ve idari tedbirleri almak zorunda
olduğu hükme bağlanmıştır. Bu noktada belirtmek gerekir ki; Kanun'un 12 nci
maddesinin birinci fıkrasından kaynaklanan; "...kişisel verilerin
hukuka aykırı olarak işlenmesini önlemek... " yükümlülüğü,
işlenen kişisel verilerin türüne göre Kanun'da düzenlenen hukuki sebeplerden
herhangi birine dayanılması suretiyle geçerli bir kişisel veri işleme şartına
istinaden kişisel verilerin işlenmesini gerektirmekte olup yine aynı fıkradan
kaynaklanan "...kişisel verilere hukuka aykırı olarak erişilmesini
önlemek... " yükümlülüğü uyarınca veri sorumlularının işledikleri
kişisel verilerin yetkisiz üçüncü kişilerle paylaşılmasını engellemeye yönelik
gerekli teknik ve idari tedbirleri almaları gerekmektedir. "Kişisel
verilerin muhafazasını sağlamak... " yükümlülüğü ise kişisel
verilerin işlenmesine ilişkin tüm süreçlerde Kanun'a uygunluğun sağlanması ve
herhangi bir şekilde Kanun hükümlerine aykırılık teşkil edecek paylaşımların ve
erişimlerin önlenmesi anlamına gelmektedir.
•
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (634 sayılı Kanun);
-
"Kat maliklerinin
borçları" başlıklı 18 inci maddesi; ''Kat malikleri gerek bağımsız
bölümlerini gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine
uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve
yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.
Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan
hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (sükna) hakkı sahiplerine
veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da
uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte,
müteselsil olarak sorumlu olur. " hükmünü,
-
"Anagayrimenkulün genel
giderlerine katılma" başlıklı 20 nci maddesi; "Kat
maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan
ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta
primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım
giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme
giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;
Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya
tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün
durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri
sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında,
diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu
Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider
ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için
aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin
veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu
bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat
malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır. " hükmünü,
"Ortak giderlerin teminatı" başlıklı 22 nci
maddesi; "Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek
gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde
kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir
şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak,
kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup,
yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece
tesbit edilen borcunu ödemiyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa
yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı
için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. 4721 sayılı
Türk Medenî Kanununun 893 üncü maddesinin son fıkrası hükmü burada da
uygulanır.
Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya
diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir. " hükmünü,
"Genel kurul" başlıklı 27 nci maddesi; "Anagayrimenkul,
kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici
hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılır. " hükmünü,
"Yönetici" başlıklı (D) kısmının
"Atanması" başlıklı 34 üncü maddesinin birinci fıkrası; "Kat
malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan
seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye
(Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir. " hükmünü, aynı
maddenin beşinci fıkrası ise; "Yönetici her yıl kat malikleri
kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar
atanabilir. '' hükmünü amirdir.
- 634 sayılı Kanun'un 38 inci
maddesinde ise yöneticinin sorumluluğu düzenlenmiştir ve bu maddenin birinci
fıkrası; "Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi
sorumludur. " hükmünü amirdir.
- Aynı Kanun'un 39 uncu maddesinde
ise yöneticinin hesap verme yükümlülüğü düzenleme altına alınmış olup anılan
madde; "Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle
bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri
kuruluna, anagayrimenkul dolayısiyle o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve
yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür.
Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne
olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi
yöneticiden istenebilir. " şeklindedir.
- "Yönetimin
denetlenmesi" başlıklı 41 inci maddenin birinci fıkrasında ise; "Kat
malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve
haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. " hükmü
bulunmaktadır.
Yukarıda yer alan mevzuat hükümleri çerçevesinde bir bütün
olarak değerlendirme yapıldığında; apartman/site ve benzeri toplu
yapılarda ortak giderlerin karşılanmasının tüm kat maliklerinin sorumluluğunda
olduğu, bu tür borçların ifa edilmemesi durumunda diğer kat maliklerinin bu
borcun ifasının sağlanması adına doğrudan 634 sayılı Kanun'dan kaynaklanan
birtakım haklarının ve imkânlarının bulunduğu, ayrıca bu tür toplu
yapılar bakımından uygulamada da sıklıkla görüldüğü üzere aidat/avans/demirbaş
gideri ve benzeri ödemelerin yöneticiler tarafından toplandığı, yöneticilerin
ise kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumlu olduğu ve belirli aralıklarla
kat maliklerine gelir ve giderlere ilişkin hesap verme yükümlülüğünün
bulunduğu, ayrıca kat maliklerinin de devamlı suretle yöneticiyi denetleme hak
ve yetkisini haiz olduğu görülmektedir.
Dolayısıyla, apartman sakinlerinin aidat/avans/demirbaş
gideri ve benzeri borçlarına yönelik olarak gerekli bilgilendirmenin yapılması
amacıyla, bu kişilere ait ad, soyadı, daire numarası bilgisi, borcun miktarı,
ödeme gecikme süresi, ödeme gecikme dönem sayısı, daire sahiplik/kiracılık
bilgisi gibi kişisel veri niteliğini haiz bilgilerin diğer kat
malikleriyle paylaşılmasının gerektiği ve bu yolla gerçekleştirilen kişisel
veri işleme faaliyetinin 6698 sayılı Kanun'un 5 inci maddesinin ikinci
fıkrasının (a) bendinde yer alan; "Kanunlarda açıkça
öngörülmesi" ve kat maliklerinin alacak hakkının temini
bakımından (e) bendinde bulunan; "Bir hakkın tesisi, kullanılması
veya korunması için veri işlemenin zorunlu olması." şartları
kapsamında gerçekleştirildiği anlaşılmaktadır. Buna karşın, bilhassa
bu bilgilendirmeler yapılırken tercih edilecek usul ve yöntemler 6698 sayılı
Kanun açısından önem arz etmektedir. Zira kanunlardan kaynaklanan bir
bilgilendirme yükümlülüğü yerine getirilirken dahi bilgilendirmenin gereğinden
fazla kişisel veriyi içermemesinin ve bu doğrultuda Kanun'un 4 üncü maddesinde
düzenlenen genel ilkelere uygun olmasının sağlanması ve söz konusu kişisel
verilere konuyla alakası bulunmayan/yetkisiz üçüncü kişiler tarafından
erişilmesinin engellenmesi gerekmektedir.
Uygulamada sıklıkla kat maliklerinin aidat/avans/demirbaş
gideri ve benzeri borçlarına yönelik listelerin/dokümanların toplu
yapıların asansörleri, bina girişleri, bina koridorları gibi ortak yerlerine
asıldığı görülmektedir. Öyle ki; bu tür listelerde sadece borcu
bulunanlar değil, toplu yapıların bağımsız bölümlerinin maliklerinin/kiracılarının/oturma(sükna)
hakkı sahiplerinin tamamının bilgileri bulunmaktadır. Bilindiği üzere; toplu
yapıların asansörleri, bina girişleri, bina koridorları gibi ortak yerleri o
toplu yapıda ikamet etmeyen/yaşamayan misafirlerin, kargo personellerinin,
kuryelerin ve dahi apartman sakinleri tarafından hiç tanınmayan kişilerin
sıklıkla bulunabildiği alanlar olup bu bölümlerde yer alan
duyuruların/dokümanların/listelerin bu kişilerce de görülebileceği
malumdur. Öyle ki bu listelerde, bağımsız bölümlerin
maliklerinin/kiracılarının/oturma(sükna) hakkı sahiplerinin ad ve soyadı
bilgileri bulunmasa dahi listelerde yer alan bilgiler kişisel veri niteliğini
haizdir. Zira söz konusu listelerde daire numaralarıyla
ilişkilendirilmiş bir şekilde borç bilgilerinin yer almasından ve "kişisel
veri" kavramının Kanun'da "kimliği belirli veya belirlenebilir
gerçek kişiye ilişkin her türlü bilgi" şeklinde
tanımlanmasından hareketle, kişilerin ad ve soyadları bulunmasa dahi
ilgili daire numaralarından bu kişilerin belirlenebilmesi mümkündür.
Dolayısıyla, bu tür ortak yerlere asılan dokümanlarda/listelerde
bulunan kişisel veriler bakımından, Kanun'un 12 nci maddesinden kaynaklanan
uygun güvenlik düzeyini temin etmeye yönelik gerekli her türlü teknik ve idari
tedbirleri alma yükümlülüğüne aykırılığa sebebiyet verileceği açıktır.
Zira, toplu yapıların ortak yerlerine asılan ve kişisel veri içeren listeler,
muhatabı belirli olmayan bir kesime ifşa edilmiş ve bu suretle Kanun'a aykırı
kişisel veri işlenmesine, bu verilere konuyla alakası bulunmayan/üçüncü
kişilerin erişmesine ve dolayısıyla kişisel verilerin Kanun'a uygun bir şekilde
muhafaza edilmemesine sebebiyet verilmiş olunacaktır.
Kurul tarafından yapılan değerlendirme neticesinde;
Apartman sakinlerinin aidat/avans/demirbaş gideri ve benzeri
borçlarına yönelik duyuru yapılması ve diğer apartman sakinlerinin
bilgilendirilmesi amaçlarıyla bu kişilere ait ad, soyadı, daire numarası
bilgisi, borcun miktarı, ödeme gecikme süresi, ödeme gecikme dönem sayısı,
daire sahiplik/kiracılık bilgisi gibi kişisel veri niteliğini haiz
bilgilerin yer aldığı listelerin/dokümanların asansörler, bina girişleri, bina
koridorları gibi ortak yerlere asılması suretiyle gerçekleştirilen kişisel veri
işleme faaliyetinin Kanun'un 5 inci maddesinde yer alan herhangi bir
işleme şartına dayanmadığı,
Toplu yapıların ortak yerlerine asılan ve kişisel veri
içeren listelerin muhatabı belirli olmayan bir kesime ifşa edilmiş ve bu
suretle Kanun'a aykırı kişisel veri işlenmesine sebebiyet verilmiş olunmasından
hareketle bu durumun Kanun'un 12 nci maddesinde düzenlenen veri
güvenliğinin sağlanmasına yönelik gerekli teknik ve idari tedbirlerin alınması
yükümlülüğüne aykırılık teşkil ettiği
Bu kapsamda, söz konusu bilgilendirmelerin Kanun'un 12 nci
maddesine uygun bir şekilde yerine getirilebilmesi için, kapalı e posta yahut
mesajlaşma grupları veya bu hizmete özgülenmiş uygulamalar gibi üçüncü kişi
konumunda bulunan kişilerin erişiminin söz konusu olmayacağı
usullerin/yöntemlerin kullanılmasının gerektiği kanaatine varıldığından
• Bu tür
uygulamalara ivedilikle son verilmesinin,
• Bu tür
duyuruların/listelerin/dokümanların toplu yapıların ortak yerlerinden
ivedilikle kaldırılmasının,
• Bu konulara ilişkin
kat maliklerine yönelik yapılacak duyurular/bilgilendirmeler için Kanun'un 12
nci maddesine uygun ve sadece ilgililerin erişebileceği başkaca bir
usulün/yöntemin uygulanmasının
gerektiği sonucuna varılmıştır.
Bilindiği üzere, Kanun'un 15 inci maddesinin altıncı
fıkrası; "Şikâyet üzerine veya resen yapılan inceleme sonucunda,
ihlalin yaygın olduğunun tespit edilmesi hâlinde Kurul, bu konuda ilke kararı
alır ve bu kararı yayımlar. " hükmünü amir olup Kanun'un 18 inci
maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde ise Kanun'un 12 nci maddesi
kapsamında veri güvenliğine ilişkin yükümlülükleri yerine getirmeyenler
hakkında idari para cezasının uygulanacağı düzenlenmiştir.
Bu çerçevede yukarıda belirtilen hususların, Kanun'un 12 nci
maddesinin birinci fıkrası uyarınca kişisel verilerin hukuka uygun işlenmesini
ve güvenliğinin sağlanmasını teminen veri sorumluları tarafından alınması
gereken teknik ve idari tedbirlerden olduğuna ve belirtilen hususlara uygun
hareket edilmediğinin tespiti halinde ilgili veri sorumluları hakkında Kanun'un
18 inci maddesi gereğince işlem tesis edileceğine ilişkin olarak kamuoyunun
bilgilendirilmesine ve bu kapsamda Kanun'un 15 inci maddesinin altıncı fıkrası
uyarınca İlke Kararı alınarak Resmî Gazete'de ve Kurumun internet sitesinde
yayımlanmasına oybirliği ile karar verilmiştir.
----------o----------
